分家析产协议存争议，宅基地房屋收益该如何分配？
作者：未知时间：2022-05-18
张父与赵母夫妇生育三子一女，长女赵一（已出嫁）、长子张一、次子张二、三子张三；张父于1975年去世，赵母于2015年8月因病去世，没有留下遗嘱，张一、张二户口已迁出。
2015年2月5日，张一、张二、张三就家里的两处老宅签署协议书，该协议书载明：第一、房屋在开发前，张三住前院不动，张一、张二分住后院（包括老人）。在开发后，张一获得两处宅基地房屋中180平方米的收益，张二和张三各自获得两处房屋中130平方米的收益，给赵母60平方米的收益。第二、养老轮流分担，每人壹个月，给零花钱壹佰元。第三、老人的收益作为看病费用，不够部分，平均分摊。赡养安排已经履行，赵一明确认可该协议书。
根据1990年12月30日的土地登记申请书显示，甲房（前院）在申请登记表上依据栏载明1987年宅基地，乡政府批准，面积200㎡；乙房（后院）在地基调查表上宗地草图上丈量者手写1982年后，面积300㎡。两土地登记使用者为张二。
2021年4月17日村委与张三签订房屋拆迁补偿安置协议书，载明被拆迁甲房院落的合法面积200㎡，回迁安置面积按80%折算160㎡，回迁安置套型建筑面积80㎡两套；与张二签订房屋拆迁补偿安置协议书，载明被拆迁乙房院落的合法面积300㎡，回迁安置面积按80%折算240㎡，回迁安置套型建筑面积120㎡两套。
2022年2月28日在张叔、孙姨见证下张二夫妇与张三夫妇签订协议：载明存在张二与张三房产纠纷，因房产证是张二名字，2021年拆迁协议是张三签字，因回迁领通知，双方起了争议，经村两委调解，双方同意张三拿出5万元给张二作为补偿，以后房产由张三所有，再无争议。
分家析产是对于以家庭为单位整体所拥有财产的处分，由于家庭生活的亲密性和自治性，对于家庭财产的取得和适用，应当以家庭成员协商为原则。生活中，对家庭共有财产分割达成一致意见的，通常采用析产文书的形式对各方的权利义务进行固定。
签订分家析产协议本质上也属于民事法律行为，应当根据《中华人民共和国民法典》第143条规定，从“行为人具有相应的民事行为能力”“意思表示真实”“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”等方面对协议进行审查。案例中的协议书，其内容不仅包含对母亲的赡养、共有物的分割等诸多法律关系。赵母及出嫁的赵一未曾签字是否构成分家析产协议的效力瑕疵，应该考虑两人对该份协议的真实意思表示，赵母生前并未对该协议提出明确的反对意见且协议中涉及的赡养安排已经实际履行，而赵一也明确表示认可该协议书。
虽然甲房和乙房均登记在张二名下，但依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，实践中，所谓的内部关系是发生在登记“名实不符”情形下的登记物权人与真实物权人之间。比如登记的不动产所有权实际上属于多人共有，但仅登记在一人或部分人名下，导致不动产登记部分名实不符，实践中较多地发生在合伙共有财产、家庭共有财产、房地产合建财产登记在一人或数人名下。不动产登记簿推定力作为一种权利推定，本质上只是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。而农村宅基地上的房屋所有权登记是在“一户一宅”的大原则下，以户为单位的物权，登记在张二名下也是对户为单位的物权的确认。
赵母于2015年8月去世，在赵母未留下遗嘱的情况下应按照法定继承，赵一、张一、张二和张三各分得15平方米的收益，由此张一就拥有195平方米的收益，超过了三分之一的份额。张二与张三于2022年2月28日签订的协议并没有获得张一的同意就处分了四人按份共有的收益，两人份额没有达到三分之二，属于无权处分，所以该协议无效。
综上，签订分家析产协议的三个行为人均具有相应的民事行为能力，故在协议各方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在合同无效的法定情形下，虽然存在一些形式上缺陷，但不影响其效力，因此，该分家析产协议合法有效。协议三方应全面履行协议，涉及院落拆迁补偿所得四套房产及拆迁补偿款均应依协议书及继承情况进行分割。虽张一、张二户口已迁出，但房产及财产系家庭共有物，其作为家庭成员对家庭共有财产享有份额，结合民间习俗，户口身份问题并不影响他们享有家庭共有财产的份额，根据协议书及继承情况张一份额为39％、张二份额为29％、张三份额为29％、赵一份额为3％。
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