看到这个题目，懂点行的人，马上就会说，房产的价值找评估机构来评估啊~认定房产的价值不就是靠评估嘛！
这个回答，只对了一半，而且，也只回答了我的一个问题。
第一，在分家析产或者离婚案件中，法院对于当事人争议的房产的价值，如何来确认？
第二，在分家析产或者离婚案件中，法院对于当事人争议的房产的归属，如何来确认？
好吧，这样文绉绉的表达，我自己也有点别扭和不适应，原谅我，让大家久等了。
其实，这个问题说白了就是，跟“分房子”有关的诉讼案件（兄弟姐妹分割父母已故后的遗产中的房产、儿子老子关系不好要分割共有的房产、夫妻离婚时要分割共有的房产等等）中，要分割的房产值多少钱？以谁说的为准？房产产权应判给谁？在判决房产归属问题上要考察哪些因素？当然，拿房子的人要支付折价款来给其他人的。
这两个问题，是每一个“分房子”的诉讼案件中都无法回避的问题。
接下来从一个我们团队实际承办的继承案件（略有改编加润色）中来深入观察一下这两个问题的深意（下面的意境是和案件在法院的真实庭审经过一致的）。
原告是最小的弟弟小四，被告一是大哥，被告二是二姐，被告三是三哥。父亲在2017年1月份因病过世，母亲伤心过度也在2017年11月份过世。
父母生前一直与最小的儿子小四夫妇一起居住共同生活，父母留下一套房产位于静安区康定路（就是父母和小四夫妇一起居住多年的房产），产证上是父亲、母亲和小四三个人的名字。
父母走之前曾口头说过房子是留给小四的，但是并没有写下过任何的书面遗嘱。
父母故后，小四认为这套房子就是他的了，他想把这套又老又旧的房子卖掉，置换一套环境比较好的新房给自己的儿子结婚用。
但房产证上有已故去的父母的名字，想要卖房必须先去名，想要去名，必须先析产。
在小四把想法告诉其他兄弟姐妹后，其他兄弟姐妹认为，父母的份额肯定是要四个兄弟姐妹一起来继承分割的。且大家对房产的价值以及房产的归属谈不拢，最后，2018年3月份，小四把大哥、二姐、三哥起诉至了上海市静安区人民法院。
案件在2018年6月份第一次开庭，实际是庭前谈话。
看似很简单的问题，但是，回答起来，当事人各方却都各有“深意”。
法官：原告，你一直在这个房子里面住的，你先说，据你了解，目前这个房子市场价多少钱啊？
原告（小四）：大约700万吧，现在市场不好，有价无市，我前几日去周边的中介问了一下，中介说700万也不一定有人买。
法官：被告一，你说，据你了解，目前这个房子值多少钱啊？
被告一（大哥）：2017年1月份，我父亲刚刚过世的时候，我就打听过，那时候小区里的邻居说已经卖到10万一平方了，面积是102平方，怎么着也有1000万了吧，怎么可能只有700万啊，不可能的。
被告三：（三哥）：我和大哥，不对，我和被告一意见一致。
虽然只是简单的几句问答，我们就能看出来，这兄弟姐妹四人大家各自有各自的“小九九”。
先说原告，原告在极力的把房屋价格往低了说，这是为什么呢？
因为原告在想啊：我最终目的是要拿房子的，那么房屋的价格越低，我这个付出去的折价款就越少啊，如果房屋确认为700万，按照法定继承，我父母是2/3的份额那么就是700万*2/3=467万，那么我总共付给两个哥哥和一个姐姐467万*3/4=350万。那如果认定为房屋价格是1000万，我就要付出去1000万*2/3*3/4=500万。
被告一作为大哥，心想啊：我拿到房子的概率不大，毕竟这么多年是小四在里面实际居住，而且小四还有1/3的产权份额，我想拿房子概率太小了，所以，价格越高我拿到的房屋折价款就越多，所以，我要把价格往高了说。
被告二（二姐）呢，作为家里唯一的女儿，三个兄弟是娘家人，谁都不想得罪，干脆就做一个中立者。
被告三呢，这个时候肯定是和大哥拴在一起的，所以和大哥即被告一的立场一致。
年近50岁的老法官听到这样的回答脸上露出了“果然不出所料”的微笑，这么多年他审的这样的案子还少吗？
法官幽幽的说：你们都想好了啊，不是价格高了就对你有利，也不是价格低了就对他有利，都客观一点，房子最后判给谁还不确定呢，也有可能最后这房子让你们四个人都上产证呢！
如果你们对房屋价值的差距这么大的话，我们法院就委托评估机构进行评估了啊，评估费少说也要两三万，这个钱花出去就退不了了，你们考虑清楚了。
原告忽然问了一句：法官，如果要评估，这个评估费，谁来付啊？
法官：谁申请谁支付，但是这个只是垫付，最后是要根据你们最后获得的房产份额分摊的。
原告：我不申请，我起诉诉讼费都花了好几万了，这个评估费应该让被告他们垫付。
被告一和被告二：我们也不申请，为什么让我们垫付啊，谁起诉谁垫付。
法官：好了好了，都不要吵了，要评估的话，评估费不是原告垫付就是被告垫付，除非你们自己对房屋价格商量好了，那就不需要评估了，这笔钱就可以省掉了，你们回去再好好去了解一下这房屋现在的市场价，五个工作日内给我答复，如果你们还是没办法对房屋的价格达成一致意见，那我们就委托评估机构进行评估了。
另外，第二个问题：关于这套房子，谁拿房子谁拿钱你们什么意见，原告？
原告：我要房子的，我一直住在这房子里，我们也没有其他房子了，而且我也有1/3产权份额，所以房子要给我。
原告：没那么多钱，几十万是有的，几百万难度太大了，我可以分几年分期给。
被告一（大哥）：父母就是太偏心了，什么都向着老四，就因为他最小，我们三个都在外面自己打拼，就他一直跟着父母一起生活，父母对他照顾最多，现在房子也写了他名字……
法官（打断被告一）：被告一，法庭是问你对“是拿房子还是拿钱”的意见，不要说那么多家长里短的事情，你认为谁应多分遗产还是谁应少分遗产，这个可以等正式开庭的时候作为你的答辩意见发表。先回答法庭对你提出的问题，现在是属于庭前了解各方意见的谈话。
被告一（大哥）：我也要房子，我名下也没有产权房，我们现在一家三口都住在石库门的老公房里，条件很差的。
被告三（三哥）：如果老四能付出来钱，我就拿折价款，否则我要求上产证。
法官：考虑到本案的实际情况，虽然原告你在里面实际居住，但是你如果拿不出来钱，法院是可以判决你们兄妹四人都上产证的，如果你能拿出来钱，其他兄弟姐妹意见也不大，你拿房子，其他人拿钱，听清楚了没有？今天谈话先到此为止，阅看笔录，无误后签字。
然后，法官就潇洒的走了，留着书记员在键盘上飞快的敲打笔录。当事人各自看了对方一眼。
有以上庭审中的一问一答我们基本可以对房产的价值确定及房产的归属问题做一个基本的判断。
在房产的价值确认上，法官首先是问当事人各方的意见。
看大家对房产的价值是否有统一的意见，如果差距不大的，法官会稍微做一点工作，这样就可以省去评估的麻烦。虽然，评估的时间是不计算在审限内的，但是法官也认为能简单就简单处理。
其次，如果各方当事人实在无法统一意见的，法官也只能委托评估机构介入评估了。
一般情况下，是原告垫付，当然，在某些案件中，法院也会要求被告来先行垫付的。
根据《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》（沪高法民一[2007]20号2007年9月20日）第八条的内容：“分家析产案件中评估费、诉讼费的承担 ：分家析产案件的评估费、诉讼费，由共有人按析产中获得的财产份额进行分担。”
谁写评估申请，就意味着谁要垫付评估费。很多时候评估费不是小数目，我也见过评估费20多万的。
那是不是各方即达不成一致意见，又都不愿意申请评估（不愿意垫付评估费），法院就没办法继续走下去了？或者就要驳回原告的诉请了？
根据《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》（沪高法民一[2007]20号2007年9月20日）第七条的内容：“当事人各方对共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的处理
当事人对分割的共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的，法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明，促使当事人提出委托评估的申请。经释明，当事人仍不提出申请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司（至少两家）的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由。”
有人看到这个说，那太好了，就让法院自己想办法来认定吧。
这样其实并不好，因为这等于是把皮球踢给了法官。首先，这样询价下来的房屋价格并不是最客观的，其次，法官他不希望最后他来定房屋价格。当然，有时候遇到一些奇葩的当事人，法官也只能无奈的这样做。
在房产的归属问题上，法官要考察目前房屋的产权状况和居住现状。
首先，看房屋的产权状况，当事人各方谁占主要的产权份额，谁的份额更少？占房产份额更多的一方更有可能拿房子。
其次，目前该房屋谁在居住使用？在该房屋中长期实际居住的人更有可能拿房子。
再次，房子判给谁，可以权衡各方利益？即对执行更有利？比如，想要拿房子的人，有能力支付折价款给其他当事人，那么这个人更有可能拿房子。如何来判断他“有付款能力”呢？
比如让双方支付一定比例的预付款到法院指定账户中，就是最常见的方式。
最后，如果当事人各方优势难分上下，而且都没有能力支付折价款给对方，那怎么办？最后一步，都上产证，按份共有房屋。
最后这个在分家析产或继承案件中是可能存在，毕竟都是亲人，有血缘关系的。
但是，在离婚案件中，房产的归属是必须明确下来的，因为双方一旦离婚，身份关系就解除了，而且也没有任何的血缘关系，不存在共同共有或者按份共有的基础了。
这时候，房子到底是给男方，还是给女方，必须有个了断。（该情形下的房子，是指夫妻二人均在产证上，对房子的出资都有贡献的）
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》（2004）第二十条的规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二） 一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三） 双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”
翻译成人话就是，第一，夫妻二人各自出价，谁出价高，谁就拿房子产权，另外一方拿折价款，前提是双方都同意用这样的方式来确认房屋归属。
注意，出价高可不是喊空口号，还要真金白银付一部分现钱到法院账户的，否则，怎么能证明你有付款能力呀！
第二，就是按照评估价来确认房屋的价格，具体房屋归属，要看房屋来源、各方的生活状况、居住情况，经济能力等。
第三，两个人都不想要房子，都想要拿钱（看来这房子是伤心之地啊~都想告别过去）。这时，双方可以申请法院来拍卖，拍卖后的房价款双方进行分割。
什么？你问我第三种情形有没有遇到过？我还真遇到过，世界之大无奇不有，但是我只想说拍卖房的价格等于市场价的五到八折，所以不到万不得已，绝对不赞成这种选择。
最后总结一句，在分割房产的诉讼案件中，将来的执行问题，是承办法官最头疼的问题之一，很多拿房子的人没有能力支付其他案件当事人房屋折价款，所以，法官也想了很多办法，最常用的是：给各方当事人一个时间节点，让各方在该时间之前付一笔钱（一定比例的房款）到法院账户，能付出来的这一方，就更有机会拿房子。
沪公网安备31010702006146 
