一审法院认为

案涉房产虽然预登记在母某、张某名下，但该登记具有公示和对抗效力，依照《物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，张某与母某离婚协议书中虽然约定案涉房产归张某所有，该约定仅是双方对共有财产的处分，仅凭该约定不能发生物权变动的效力，故对张某请求确认案涉房产属其所有的诉讼请求不予支持。

案涉房屋至今未能办理初始不动产登记的原因系开发公司向母某、张某“代收”的契税未向税务部门交纳，但开发公司并无权“代收”契税，在此期间，张某已配合母某将离婚协议约定归母某所有的房屋变更登记至母某名下，张某也应当采取自行向税务部门缴纳契税办理案涉房屋不动产初始登记的措施，然后再变更登记至其名下，但张某怠于行使自已的权利，导致案涉房屋在长达八年左右的时间仍预登记在母某、张某名下，张某对未能对办理案涉房屋产权变更登记至其名下是有过错的。故张某要求人民法院停止对案涉预登记在母某、张某名下的房产执行的诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回张某的诉讼请求。

二审法院认为

上诉人张某与母某于2012年12月31日签订《离婚协议书》，约定案涉房产归上诉人所有，另案房产归母某所有，该约定是婚姻关系解除时财产分配的约定，在案涉房产办理过户登记之前，上诉人享有的是将该房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。

从成立时间上看

该请求权要远远早于A公司与母某之间债权转让纠纷所形成的金钱债权。

从内容上看

上诉人的请求权系针对案涉房产的请求权，而A公司的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。上诉人在一审中已经提供《小区入住缴费清单》、电费收据证明其已经占有案涉房产，其要求将案涉房产的所有权变更登记至其名下的请求权，应当优于A公司的金钱债权。

从功能上看

诉争房产系上诉人与被执行人母某婚姻关系存续期间产生的夫妻共同财产，在上诉人与被执行人母某婚姻关系解除之时约定案涉房产归上诉人所有，该房产具有为上诉人及其所生子女提供生活保障的功能。与A公司的金钱债权相比，上诉人享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

从案涉房屋未能办理所有权转移登记的原因来看

案涉房屋的产权尚登记在开发商名下，上诉人亦提交了开发商出具的证明，开发商与唐山市路北区政府、路北区税务局的协议，证明其已将房屋契税交至开发商，系因开发商的原因未能办理产权转移登记手续。一审法院将未能办理产权转移登记的原因归结于上诉人，认为上诉人应再行缴纳税费，办理相关产权变更手续系对上诉人的苛求。

综上，上诉人享有排除对案涉房产执行的实体权益。据此，二审判决如下：一、撤销姜堰法院(2019)苏1204民初4355号民事判决;二、不得执行姜堰法院(2019)苏1204民初1152号民事裁定中查封的案涉房产;三、驳回张某的其他上诉请求。